如何去投资店铺，如何投资商铺

1，如何投资商铺

中心铺，一“城”不变养三代无论城市怎么发展和变化，中心是一座城市最不容易改变的。无论是地段还是周边配套，在经过漫长的发展后，都会积累成为优势资源！城中心，就是一个繁华的代名词。而投资商铺的金科玉律则是：“地段！地段！还是地段！”商铺选址在城中心，无疑是打下来良好的“底子”，一铺养三代，显得要容易得多！成熟铺，坐享可观客流良好的地段带来的不仅仅是便利的交通，还有成熟的商业环境。一旦入主成熟商业圈，商铺本身升值潜力自然不在话下，除此之外，商铺可以享有可观的客流量，商业圈内的消费模式，也会影响着商铺本身的经营。综合铺，多元业态有靠山在大部分消费者心目中，去哪里消费，多数时候是目的地式的，到达目的地之后，才会在逛街中选择具体的消费项目。所以，业态多元的现代城市综合体，将更能引起消费意向。先进铺，超前规划不落伍升级改造、更新换代都是城市发展必然的结果，一个城市综合体如果没有超前的规划，没有过硬的建设质量，将会影响商铺的运营，从而影响商铺的投资价值。放心铺，甩手掌柜收益无忧即使对于投资再了解，也少有人能精通商铺的运营，自主运营实则是商业前景的一大隐患，不同的运营方式，不仅导致商业形象混乱、体验弱化、效率低下，更将浪费商机和投资时间。以车位为例，大多数城市都在为停车难而烦恼，多数人不会首选停车难的商场消费，车位配比是综合体规划的重要指标。

如何投资商铺

2，如何进行商铺投资

投资好的铺位可以“一铺养三代”，相反就会“损兵折将”，不但收不回预期投资成本，还会造成投资心情与精神上的倦怠与不安。想得到相对稳定的长期投资回报，就必须手打两种算盘：远期与近期的投资效益。如果两种算盘打得通，那么远近效益兼收并蓄，投资商业项目的成功应该是指日可待了。但如何做到投资效益远近兼收，笔者有如下建议：看回报率长短决定一个商铺是否应该投资，投资回报期十分重要。一般情况，投资回报期可以是3年，也可以是13年，有经验丰富的商场经营者称，3年对于经营者，只是一个商场经营培育期，13年，足以将一个商场做熟，但时间过长也会导致租金升值回报机会的丧失。所以，站在投资者角度，7－9年后的商场经营，是一个商场或铺位增值的最佳时机。当然，位于不同商圈的商场，需要的市场培育期也不尽相同。投资回报率是决定商铺投资的另一指标。普通商铺，在带租约情况下大都7－8％左右，较高投资回报的合同期约也有在12－13％之间，自营商铺的投资回报率则风险并存，但无论如何，较高的投资回报率，稳定而长期的投资回报收入，是投资者追求的最终目标。看商场招商情况没有完成全部招商工作的商场，3年后，投资收益保障力度较小，风险相对较高，全部招商完成，经营成功的商场，投资收益的保障力度较大，风险相对较低，如果已形成了成熟的经营现状，则能最为有力地保障投资者的投资利益。

　　商铺投资之精打细算　　http://www.zzhz.com.cn 住在杭州网站　　近来，投资商铺已经成为众多投资者的热门话题。但是，一般的投资者在投资商铺时，往往只是凭借自己的直觉和简单分析，缺乏一些科学理性的依据。那么，对于商铺的投资者来说，究竟有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？为此，记者带着有关问题走访了浙江中原物业顾问有限公司策划部主任王冬先生。　　商铺投资学问还挺大的，不仅需要对当前的市场有密切的关注，还需要对市场有一定的前瞻性和理性判断，在此基础上，再加上科学的技术经济分析，才能使得商铺投资更具有合理性。因为商铺的价值不仅取决于房地产本身的价值，更取决于商铺的商业价值，即在未来十几年甚至更长的时间里，商铺所有者可获得的巨大商业利润。　　老百姓在购买商铺的时候，其他的因素考虑得往往比较少，有的甚至连银行利率都不考虑。在此，我们为商铺投资者介绍几种商铺投资的经济可行性分析方法，大家不妨一试。　　商铺投资收益分析　　消费者在进行商铺投资时，最关心的往往是商铺的价格和投资的回收期，收益分析即通过每年能收回的商铺净收益来测算商铺的价值。设商铺的价值为p，则p=a×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，a为商铺每年的净收益，i为行业的基准收益率，n为商铺使用年限。其中，a表示的年净收益，可由潜在毛收入减去经营（或运营）成本、空置费用求得；i表示行业的基准收益率，除了取决于商铺日后经营的不同行业收益率外，还与银行的利率、通货膨胀系数等众多因素相关。在杭州，目前各个行业的基准收益率一般在5%-10%上下浮动；n表示商铺的有效使用年限，一般取15~20，虽然商业用地的使用年限一般是40年，但我们还需考虑到房屋的折旧、房屋的空置率等因素。投资者可将由此公式得出的商铺价值与商铺的实际价值作一比较。　　商铺投资财务分析　　投资需要的资金一般来自自有资金和银行贷款，从银行贷款搞投资的投资者最关心的应该是商铺的年租金收入能否满足他所需的投资回报率。假设投资者的自有资金是p1，银行贷款为p2，投资者希望的投资报酬率为i1，月贷款利率为i2，贷款期限为n，则年获得租金a1=（p1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，a2=（p2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。　　例如，一投资商欲购买一个200平方米的商铺，价格为32000元/平方米，银行提供10年6成贷款，利率为6.25%，该投资商要求投资报酬率为10%，考虑到商铺的保值增值性，10年后商铺的总价相当于投资额的95%，则有：　　①商铺总价=32000×200=640万元，其中自投资金p1=640×0.4=256万元，银行贷款p2=384万元　　②10年后商铺总价=640×0.95=608万元　　③在自设资金报酬率为（i1）为10%，年限为10年的情况下，设年租金为a1，则根据公式，可求得年获得租金a1=416628.2元　　④年贷款利率为6.25%，则年还款额为501924元　　⑤年投资成本=年获得租金（a1）+年还款-10年后的商铺总价/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元　　即若投资者在10年内每年可获得310552.2元以上的利润就可以购买该商铺，偿还银行贷款后，投资者获得年投资报酬率为10%，10年后投资者获得一个完全产权的商铺。大家可按以上步骤对自己想要投资的商铺作一科学计算。

如何进行商铺投资